Рынок коммерческой недвижимости западной Украины

После долгого затишья рынок коммерческой недвижимости в западных регионах страны начинает «набирать обороты».

С начала года на Львовщине введено в эксплуатацию более тридцати торговых предприятий, что служит еще одним доказательством того, что для коммерческой недвижимости нет «невыгодных» регионов.

Несколько лет тому назад многие риэлторы (да и не только они) дружно утверждали: к началу 2007 г. рынок торговой недвижимости будет насыщен до такой степени, что девелоперам придется отвоевывать друг у друга каждого мало-мальски платежеспособного арендатора.

Время показало, что прогнозы специалистов далеко не всегда сбываются.

Дефицит профессиональных торговых площадей в Украине как был, так и остался, ибо предложение не смогло угнаться за спросом и отстало от него как минимум на 60%. Арендные ставки вместо ожидаемого их снижения ежегодно поднимались в среднем на 10-15%, а цена квадратного метра вообще взлетела до заоблачных высот.

Ситуацию иначе как парадоксальной не назовешь. Ведь коммерческая недвижимость считается самым динамичным и перспективным сектором отечественной строительной отрасли, значительно превосходящим по уровню привлекательности офисную, гостиничную и складскую. Второй немаловажный фактор – сравнительно быстрая окупаемость таких объектов.

Казалось бы, столь веские в финансовом отношении аргументы воодушевят девелоперов и подтолкнут их к более решительным действиям. А вышло все наоборот.

Впрочем, «медлительность» застройщиков вполне объяснима: развитие рынка торговой недвижимости в нашей стране изрядно тормозит не только отсутствие свободных денег для долгосрочных капиталовложений, но и такие проблемы, как политическая и экономическая нестабильность, коррупция, высокое налогообложение, сложности с отводом земли и т. д.

Хоть девелоперы и не оправдали надежд, которые на них возлагались, свою лепту в торговую недвижимость они все же внесли и продолжают вносить. Если говорить о тенденциях, которые сегодня характерны для строительства коммерческих объектов, то это, в первую очередь, постепенный отказ от мелких проектов в пользу более крупных, объемы инвестиций в которые исчисляются не тысячами, а миллионами долларов. Охотнее всего девелоперы берутся за сооружение торговых центров и торгово-развлекательных комплексов. За последние годы их количество резко возросло и уже доходит до сотни, а общая площадь, которую они занимают, превышает 600 тыс. кв. м. Правда, почти 60% из них приходится всего на шесть городов – Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Львов, Одессу и Харьков.

Такая вот географическая неоднородность, к сожалению, присуща всему отечественному рынку торговой недвижимости.

Такая ситуация с торговой недвижимостью, безусловно, сказывается и на деятельности ритейл-операторов. Чтобы иметь возможность расширять свой бизнес, они нередко вынуждены соглашаться на явно завышенные арендные ставки. Поэтому нет ничего удивительного в том, что многие отказываются от роли «квартирантов» и предпочитают брать кредиты на приобретение готового магазина либо на его строительство.

Одним из шести областных центров страны, которые специалисты относят к самым насыщенным торговыми площадями, является Львов. Чем он располагает сегодня? И чем может похвастаться область в целом?

С начала с. г. на Львовщине уже введено в эксплуатацию более тридцати торговых предприятий. Самые крупные из них – ТЦ «Марк», магазин бытовой техники «Фокстрот», торговый дом «Мегаполис», торговый комплекс «Славутич», супермаркеты «Вопак», «Колибрис» и «Сiльпо».

Характерно, что во Львове успешно работают как новые торговые центры, так и те, что были возведены во время господства Польши или даже Австро-Венгрии. В данный момент здесь имеется около 20-ти объектов, позиционирующих себя как ТЦ и ТРК («Магнус», «Львов», «Шувар», «Роксолана» и др.). Из ритейл-операторов на Львовщине доминирует, конечно же, местная ТК «Интермаркет», имеющая сеть дискаунтеров «Барвинок» и сеть супермаркетов «Арсен».

Конечно, не хлебом единым жив человек. Кроме продуктовых торговых точек, есть во Львове и масса других сетей. Например, торгующих радиотоварами и бытовой техникой («Фокстрот», «Эльдорадо», «Домотехника», «Бомба», «Шок», «Мега-Макс» и т. д.), строительными материалами и инструментами («Эрго», «Аскона», «Керамика», «ВЕЕМ», «Альцест», «Новая линия»), детскими товарами («Антошка», «Тигрис»)…

По сравнению с Львовщиной в остальных областях Западной Украины с наполненностью торговой недвижимостью дела обстоят похуже. В явных аутсайдерах пока находится Тернопольщина, население которой имеет самые низкие доходы в Украине, а посему и его покупательские возможности невысоки.

Взять, к примеру, Закарпатье, которое до недавнего времени тоже считалось не очень привлекательным для ритейл-операторов, хотя и граничит сразу с четырьмя членами Евросоюза. Зарубежные инвесторы сюда особо не рвались, а национальные долго присматривались. Собственно, близость к ЕС и сыграла в конце-концов решающую роль и «посодействовала» приходу в Закарпатье ритейл-операторов. Ведь в супермаркетах европейских стран цены повыше, чем в украинских...

Если в начале прошлого года в Ужгороде почти безраздельно властвовали три супермаркета «Вопак», то уже к его середине им составили конкуренцию «Сiльпо» и «Велика кишеня». Впрочем, те 15 тыс. кв. м торговых площадей, которые приходились на всех их вместе взятых, выглядели очень скромно и не могли удовлетворить спрос на торговую недвижимость, который превышал предложение по крайней мере раза в три. И это только по продовольственной группе товаров.

Сейчас же Ужгород превратился в большую строительную площадку: к концу прошлого года здесь открылось еще два супермаркета, введена в эксплуатацию первая очередь торгово-офисного центра площадью 2400 кв. м, началось возведение ТРЦ «Дастор». Пример Закарпатья показал: для коммерческой недвижимости нет неприбыльных регионов.

И все же: что день грядущий нам готовит? Удастся ли когда-то Украине если не перегнать, то хотя бы догнать благополучную Европу по количеству торговых площадей на душу населения? Эксперты утверждают, что это нам вполне по силам.